Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DL 69/2024 detto “SalvaCasa”

Nella giornata del 29 maggio 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DL 69/2024 (clicca qui per scaricarlo) in materia di semplificazione urbanistica, che modifica il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia, TUE).

Il documento, comunemente conosciuto come decreto “SalvaCasa”, è costituito da 4 articoli e ha lo scopo di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, anche nell’ottica di stimolare il mercato di compravendita immobiliare in ambito residenziale e, al contempo, di spingere nella direzione del recupero del patrimonio edilizio esistente e della riduzione del consumo del suolo.

Il decreto “SalvaCasa” interviene in relazione a diversi importanti aspetti, quali:

• la caratterizzazione del regime edilizio di riferimento per interventi relativi a tende, pergotende e VePA;
• le incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• la gestione delle difformità edilizie presenti nelle unità immobiliari e per la maggior parte derivanti da interventi eseguiti senza formale autorizzazione;
• le parziali difformità sanabili solo all’epoca di realizzazione dell’intervento a causa della disciplina della “doppia conformità”.
• Il mutamento della destinazione d’uso;
• Il concetto di tolleranze edilizie;

Per quanto riguarda il primo aspetto, tramite la modifica dell’art. 6, comma 1, lettera b-bis) del TUE, viene introdotta la possibilità di installazione delle VePA nei porticati, mentre tramite l’aggiunta della nuova lettera b-ter) il DL “SalvaCasa” stabilisce che possono essere considerate opere di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. Tutto ciò a patto che tali opere non diano luogo alla creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, presentino caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e siano tali da potersi armonizzare alle preesistenti linee architettoniche.

Per quanto concerne la modifica della definizione di stato legittimo, essa prevede che, al fine di dimostrare tale condizione, si possa utilizzare:

• o il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o dell’unità immobiliare, quando non hanno subito alcuna modifica;
• o il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare ma solo se “rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”, dunque si potrà utilizzare solo il permesso di costruire.

In seguito all’entrata in vigore del DL potranno essere regolarizzate alcune difformità che non incidono sulla struttura interna o esterna dell’edificio, quali tende esterne, tramezzi, soppalchi e ampliamento di finestre.

In relazione alla modifica della destinazione d’uso, che indice sull’articolo 23-ter del TUE, vengono previsti diversi aggiustamenti, tra cui il fatto che essa sia sempre consentita all’interno della stessa categoria funzionale.

 Il DL 69/2024 aggiorna sotto diversi aspetti anche l’articolo 34-bis del TUE in materia di tolleranze costruttive e esecutive. In particolare viene stabilito che, in relazione gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisca violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Inoltre, è prescritto che le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato con apposita dichiarazione asseverata.

In merito alle difformità edilizie, il DL 69/2024 “SalvaCasa” stabilisce che in caso di accertamento di abusi maggiori, ovvero assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Il rilascio di tale permesso in sanatoria è però subordinato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16 del TUE. In merito a tale richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale è tenuto a pronunciarsi con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Nel caso in cui, invece, le difformità siano di tipo parziale (anche dette abusi minori) è previsto che si debba dimostrare come l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento. In sostanza, quindi, il testo prevede una nuova forma di “doppia conformità”.

L’articolo 2 del DL, che non incide sul TUE, affronta il tema delle strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 e prevede che le strutture amovibili durante lo stato di emergenza nazionale dichiarato in conseguenza del rischio sanitario possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale di cui all’articolo 6, comma 1, lettera e-bis) del TUE in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità.  A tal fine deve essere prodotta una CILA comprensiva della documentazione contenente la data di realizzazione della struttura.

Resta ferma la facoltà per il comune territorialmente competente di richiederne in qualsiasi momento la rimozione, con provvedimento motivato, nel caso in cui sia rilevata la non conformità dell’opera con le prescrizioni e i requisiti di cui al comma 1.

 Il Decreto 69/2024 “SalvaCasa” è entrato in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale e la conversione in legge dei suoi contenuti dovrà avvenire entro i canonici 60 giorni, ovvero entro il 28 luglio 2024.