Diritto reale e incentivi fiscali in edilizia: quali danno l’accesso al bonus?

L’accesso ai bonus fiscali in edilizia, tra cui quelli riservati al mondo della sostituzione dei serramenti, è possibile a patto che si rispettino una serie di condizioni che possono riguardare la tipologia di immobile, le specifiche tecniche del prodotto posto in opera o il fatto che l’eventuale intestatario abbia le caratteristiche per poter accedere all’incentivo su quell’immobile.

Di seguito ci concentreremo sull’ultimo di questi aspetti.

Tipicamente gli incentivi fiscali in edilizia prevedono che l’intestatario della pratica disponga di un diritto reale sull’immobile. Con questa terminologia, in ambito immobiliare, si identificano quelle figure che presentano un diritto soggettivo avente come oggetto l’immobile in questione. A livello legislativo questa materia è trattata attraverso gli artt. 832 a 1099 del Codice Civile che identifica 3 principali categorie:

• il diritto di proprietà;
• i diritti reali di godimento (uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie e servitù);
• i diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca). 

A prescindere dalle differenze che intercorrono tra essi, tutti i diritti reali in ambito immobiliare sono caratterizzati da 4 specificità principali:

• tipicità: possono essere considerati diritti reali solo quelli tipizzati, cioè uniformati dal legislatore;
• immediatezza: è possibile godere dei diritti reali in modo diretto e non mediato;
• assolutezza: è possibile far valere i diritti nei confronti di tutti;
• seguito: il diritto reale è collegato al bene e non al proprietario.

Vediamo di seguito in cosa consistono le 3 categorie di diritti reali immobiliari.

Il diritto di proprietà consiste nel diritto assoluto sull’immobile, che garantisce la possibilità di godere del bene in modo pieno ed esclusivo. Questo diritto è caratterizzato da una natura perpetua, imprescrittibile ed elastica e, perciò, non può essere soggetto a limitazioni temporali. All’interno del perimetro del diritto di proprietà rientrano la possibilità di vendere, affittare, dare in usufrutto e lasciare in eredità o donare l’immobile.

I diritti reali di godimento consistono in diritti reali minori, in quanto consentono di utilizzare in maniera immediata e piena l’immobile, che però risulta di proprietà di altri. Tra questi:

• il diritto di superficie offre la possibilità di edificare in relazione a un fondo di proprietà di terzi e di comprare la proprietà della costruzione o dell’opera.;
• il diritto d’uso consente di potersi servire di un immobile di proprietà altrui e, nel caso questo sia fruttifero, raccoglierne i frutti in relazione a quanto occorre per i bisogni suoi e della sua famiglia;
• il diritto di usufrutto permette di godere di un immobile appartenente a terzi (il nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, rispettandone la destinazione economica;
• il diritto di abitazione consente di risiedere presso un immobile per i bisogni esclusivi del titolare e della sua famiglia, ma vietando la cessione o l’affitto del diritto di abitazione a terzi.

I diritti reali immobiliari di garanzia, invece, consistono nel vincolo giuridico cui è assoggettato un immobile per garanzia a vantaggio di un creditore. Essi si dividono in pegno, ipoteca e diritto di privilegio speciale. Questa tipologia di diritti reali, quindi, hanno la funzione di garantire al creditore il soddisfacimento di un debito contratto da un terzo.

Infine, si precisa come l’accesso ai bonus edilizi possa essere consentito anche a figure che non vantano diritti reali sull’immobile, ma diritti personali, quali il comodato e la locazione (clicca qui).