Condominio minimo e sostituzione finestre nelle parti comuni: come procedere per gli incentivi?

In questi giorni abbiamo ricevuto una richiesta da parte di un Associato che ci porta a ri-pubblicare un’analisi sviluppata a inizio del 2023. Nello specifico, il richiedente si interrogava su come procedere in relazione alla seguente situazione: in un edificio composto da 4 unità immobiliari di proprietà di 3 persone diverse, gli inquilini sono interessati a sostituire le finestre del vano scala e vorrebbero mobilitare per tale intervento l’Ecobonus 50%.

A questo punto l’analisi propedeutica alla risposta si sviluppa su due diversi piani:

• Precondizioni tecniche varie, con particolare riferimento specifico agli aspetti energetici;
• Gestione della pratica di incentivo e attribuzione della corretta tipologia di soggetto.

Per quanto riguarda il primo tema, il requisito energetico più peculiare per mobilitare l’Ecobonus in relazione a questa tipologia di intervento è rappresentato dal fatto che gli infissi oggetto di intervento separino un ambiente riscaldato (il vano), da un ambiente non riscaldato (l’esterno).

Ipotizzando che la condizione appena descritta sia verificata, si può passare a valutare l’aspetto procedurale. Che il cliente ne sia a conoscenza o meno, il contesto abitativo descritto costituisce un condominio minimo. Bisogna partire quindi dalla caratterizzazione di tale peculiare condizione. Pur non essendo presente una definizione vera e propria di condominio minimo nel codice civile, con tale locuzione si fa generalmente riferimento a un condominio caratterizzato da un numero di condòmini compreso tra 2 e 4 (generalmente però estesa fino a 8). Tale fattispecie prevede alcune condizioni semplificate rispetto al sistema di gestione di un condominio ordinario, tra cui l’assenza di obbligo di nomina dell’amministratore, di formazione del regolamento e di dotazione di un apposito codice fiscale. Quest’ultimo aspetto mal si concilia con la disciplina dell’Ecobonus, che per gli interventi sulle parti comuni prevede l’inserimento nella pratica del codice fiscale condominiale. In altre parole, il combinato disposto di queste due situazioni costringerebbe il condominio minimo a dotarsi di codice fiscale per accedere all’incentivazione anche se per legge non è tenuto a farlo. Per porre rimedio a tale condizione l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare 3/E del 02/03/2016 (clicca qui per scaricarla), volta a semplificare la situazione. In pratica l’Agenzia ha introdotto la possibilità di far riferimento al codice fiscale del condomino che si è accollato la spesa soggetta a incentivo, utilizzando l’apposito campo Progressivo condominio minimo, a patto di allegare un’autodichiarazione in cui vengono caratterizzati i lavori e i dati catastali delle unità immobiliari che fanno parte di condominio minimo.

Riassumendo, la sostituzione di finestre in vani scala riscaldati di mini condomini può essere incentivata tramite Ecobonus 50 % (a patto che tutte le altre precondizioni tecniche ed economiche siano soddisfatte) e, nel caso l’edificio non fosse dotato di codice fiscale proprio, è possibile far riferimento al codice fiscale del condomino che sostiene le spese.

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