Beni comuni censibili e non censibili: di cosa si tratta

Il mondo dell’edilizia è soggetto alle disposizioni emanate da svariati enti. Tra questi spicca il Catasto, ossia l’archivio delle proprietà immobiliari, pubbliche o private, presenti in un determinato Comune, o in una Provincia.

La disciplina castale è caratterizzata da dinamiche peculiari e da un linguaggio estremamente specifico.

Nel presente articolo ci concentriamo su una distinzione fondamentale nell’ambito dei catasti dei fabbricati: quella tra i beni comuni censibili (BCC) e i beni comuni non censibili (BCNC).

L’interesse in merito deriva dal fatto, in ambito condominiale, i serramenti sono presenti nelle singole unità immobiliari, ma anche nelle parti comuni.

Per procedere, quindi, è necessario partire dalla definizione del concetto di bene comune. Essa identifica le porzioni di immobili che in senso funzionale sono al servizio di due o più unità immobiliari.

I bene comuni, a loro volta, si suddividono in beni comuni censibili e beni comuni non censibili in base alla capacità di fornire reddito (o meno) che li caratterizza.

Nello specifico, tale distinzione è affrontata dalla Circolare 2/1984 emanata dall’allora Ministero delle Finanze (clicca qui).

Essa, al paragrafo I.3.3.1 specifica come i beni comuni censibili identifichino unità immobiliari caratterizzate da autonoma capacità reddituale che forniscono servizi comuni o sono fruibili da parte di più unità immobiliari. È quindi prescritto di trattare catastalmente tali unità in modo da evidenziarne le a peculiarità e la connessione alle altre u.i. cui sono collegate. Il testo riporta anche alcuni esempi a riguardo, quali l’alloggio del portiere o la piscina.

Segue la definizione dei beni comuni non censibili. La Circolare identifica questi ultimi come unità immobiliari che non possiedono autonoma capacità reddituale e che, al contempo, risultano comuni ad altre u.i. in ragione della loro destinazione o della loro specifica funzione di utilizzazione indivisa. In relazione a esse il testo prescrive di rappresentare catastalmente tali u.i. con la possibilità di attribuire o meno un subalterno lasciata alla discrezionalità del tecnico, pur consigliando di far riferimento a un unico subalterno che contraddistingua tutti i beni comuni non censiti a servizio dello stesso gruppo di u.i.., a prescindere dal fatto che questi si trovino sul medesimo piano o risultino contigui. Anche in questo caso il testo riporta degli esempi, quali androne, scale, locale centrale termica e rampa al servizio di soli posti auto.

In conclusione, la differenza concettuale tra i beni comuni censibili e quelli non censibili risiede nella capacità di generare reddito (rendita catastale) e, di conseguenza, nel poter essere o meno sottoposti a tassazione. I BCC generano rendita e sono soggetti a tassazione i BCNC, invece, non generano reddito e non sono soggetti a tassazione. Tutto ciò anche se sia i BCC, sia i BCNC incidono sul valore delle singole unità immobiliari cui sono collegati.