Pubblicata in G.U. la Legge 105/2024 di conversione del DL 69/2024 “Salva-Casa”

Il 27 Luglio 2024 è approdata in Gazzetta Ufficiale la Legge 105/2024 di conversione del Decreto Legge 69/2024, conosciuto dai più come Decreto Salva-Casa (clicca qui per scaricarla). 

A differenza di altri casi, l’iter di conversione del DL ha portato con sé importanti modifiche rispetto al testo iniziale del Decreto, di cui avevamo parlato qui.

I contenuti del documento incidono in maniera non trascurabile sul Testo Unico dell’Edilizia, che, in attesa di una riforma organica e complessiva, viene nuovamente rivisto in maniera parziale.   

Riprendendo l’impostazione utilizzata nell’articolo dedicato alla pubblicazione del DL Salva-Casa, andiamo di seguito ad analizzare i passaggi più importanti del testo definitivo e le ricadute sul settore che essi comportano.

 

Regime edilizio di riferimento per interventi relativi a tende, pergotende e VePA

Questo tema viene trattato tramite due passaggi differenti.

Per quanto riguarda le Vepa, viene modificato il comma b-bis) dell’articolo 6 del TUE. In questo passaggio viene stabilito che rientra in edilizia libera l’installazione di  vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, …….., dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.

Tutto ciò a patto che le Vepa in questione favoriscano la microaerazione garantendo salubrità e rispetto del profilo estetico e architettonico.

Per quanto riguarda, invece, tende e pergotende viene introdotto un nuovo comma all’articolo 6 del TUE, il b-ter). Esso stabilisce che debbano rientrare in edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

Tutto ciò a patto che tali opere non diano luogo a spazi stabilmente chiusi che impatterebbero su volumi e superfici dell’immobile.

 

Determinazione dello stato legittimo dell’immobile e gestione delle difformità presenti

Questo tema viene affrontato andando a modificare l’articolo 9-bis del TUE. Nel dettaglio viene rivisto il comma 1-bis) in relazione alla documentazione amministrativa e introdotto il comma 1-ter in relazione al rapporto tra lo stato legittimo della singola unità immobiliare e quella dell’edificio nelle sue parti comuni.

Per quanto riguarda il primo tema, prima dell’operatività della Legge 105/2024 di conversione del DL Salva-Casa, lo stato legittimo di una unità immobiliare derivava dal titolo abilitativo che ne aveva disciplinato la realizzazione e da quello che ne aveva disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Dall’entrata in vigore della Legge, lo stato può essere alternativamente dimostrato o tramite il titolo edilizio relativo alla realizzazione dell’unità oppure da quello relativo ad altri eventuali interventi sull’immobile. In ultima istanza è poi possibile una terza alternativa che prevede di dimostrare lo stato legittimo tramite il pagamento di una sanzione economica.

Per quanto riguarda il secondo, invece, la Legge 105/2024 di conversione del Dl Salva-Casa stabilisce che eventuali difformità relative alle parti comuni di un edificio non possono incidere sullo stato legittimo della singola unità immobiliare situata in quell’edificio. Inoltre, è stabilito anche il viceversa: eventuali irregolarità presenti sul singolo immobile non possono incidere sullo stato legittimo nell’edificio nel suo complesso. In concreto, quindi, problematiche alle parti comuni non potranno più bloccare le procedure di ristrutturazione di un singolo appartamento e, viceversa, eventuali difformità di una unità immobiliare non potranno impedire la ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio.

 

Modifica della disciplina della “doppia conformità”

Questo aspetto viene affrontato dagli articoli 36 e 36-bis del TUE.

La Legge 105 di conversione del DL Salva-Casa distingue due casistiche principali. La prima è relativa al caso di parziale difformità o variazione essenziale, mentre la seconda riguarda il caso di assenza o difformità totale rispetto al relativo titolo edilizio.

In relazione alla prima situazione il testo prevede che il requisito di doppia conformità venga abolito in favore della più semplice dimostrazione o della conformità alla disciplina edilizia vigente al tempo della realizzazione, o della conformità alla disciplina urbanistica presente al momento della richiesta di ammenda. Per tali casistiche è quindi prevista la possibilità di depositare un titolo edilizio in sanatoria.

In relazione alla seconda situazione, invece, la disciplina rimane immutata e con essa la doppia conformità

In ogni caso, il momento di realizzazione dell’intervento è provato mediante la documentazione attestante lo stato legittimo dell’immobile. Se ciò non è possibile il tecnico incaricato può assumersi la responsabilità in merito tramite dichiarazione apposita.

 

Gestione del mutamento della destinazione d’uso

Questo aspetto viene affrontato tramite una modifica all’articolo 23-ter del TUE. Più nello specifico viene rivisto il comma 1 e vengono introdotti i commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies.

Lo scopo di questa parte del provvedimento è di rendere più agevoli i cambi di destinazione d’uso, in particolare in relazione a quelli caratterizzati da indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee.

 

Ridefinizione delle tolleranze edilizie

Questo aspetto viene trattato attraverso la modifica e l’introduzione di nuovi commi in relazione all’articolo 34-bis del TUE. Nella prima casistica rientra il comma 3, nella seconda i commi 1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis e 3-ter.

Il comma 1-bis affronta il tema delle tolleranze costruttive, stabilendo che non costituiscano violazione il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, etc. se contenuti entro i seguenti limiti:

• del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
• del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60metri quadrati.

Il comma 1-ter estende le indicazioni del comma 1-bis anche alle aree delle distanze e dei requisiti igenico-sanitari.

Il comma 2-bis affronta il tema delle tolleranze esecutive e dispone che in tale ambito rientrino i casi di:

• minore dimensionamento dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Il comma 3-bis precisa che in relazione a unità immobiliari situate in zona sismica un tecnico dovrà attestare che gli interventi siano conformi alla relativa normativa in materia.

Infine, il comma 3-ter stabilisce che l’applicazione della disciplina presentata fin qui in materia di tolleranze non può comportare limitazioni ai diritti di terzi.

 

Concludiamo con le tempistiche: la Legge di conversione del DL Salva-Casa è entrata in vigore il giorno successivo rispetto alla pubblicazione, ossia il 28 Luglio 2024.